'계약갱신청구권' 완벽 정리 | 전월세 계약 갱신 시 꼭 알아야 할 정보

 

 

 

 

 

 

안녕하세요, 혜택언니예요! 🙋🏻‍♀️

 

요즘 많은 분들이 계약갱신청구권에 대해 문의를 주시는데요, 오늘은 이 제도에 대해 여러분이 꼭 알아야 할 내용을 쉽고 자세히 설명해드리려고 해요. 특히 2024년 기준으로 달라진 내용과 실제 분쟁 사례, 대처 방법까지 모두 담아보았으니 끝까지 읽어주세요!

 

 

 

계약갱신청구권이란? 개념부터 기본 정리! 📋

 

[출처] KBS뉴스 - [취재K] ‘전세 한번 더’ 계약갱신청구권…

 

 

계약갱신청구권은 세입자를 위한 든든한 법적 권리예요.

 

 

 

 

쉽게 말해서 기존 계약이 끝나더라도 '2년 더' 살 수 있게 해주는 제도인데요, 이는 2020년 7월 31일부터 시행된 주택임대차보호법에 근거하고 있어요. 특별한 사정이 없는 한 집주인은 이를 거부할 수 없기 때문에, 세입자의 안정적인 주거를 보장하는 중요한 제도라고 할 수 있죠.

 

이 제도가 도입된 배경에는 급격한 임대료 상승과 잦은 이사로 인한 세입자들의 주거 불안이 있었어요. 특히 자녀 교육이나 직장 문제로 이사가 어려운 세입자들의 고충을 덜어주기 위해 마련된 제도랍니다. 실제로 시행 이후 많은 세입자분들이 안정적인 주거를 보장받을 수 있게 되었죠.

 

이 제도는 시행일 이후에 체결된 계약뿐만 아니라, 이전에 체결된 계약이라도 시행일 이후 처음 맞이하는 갱신 시점부터 적용됩니다. 주택임대차보호법의 보호를 받는 모든 임차인이 대상이 되는데요, 다만 주거용 건물에만 해당되고 상가는 다른 법률이 적용된다는 점을 기억해 주세요.

 

 

 

 

 

임차인이 계약갱신청구권을 사용할 수 있는 조건 ✅

 

[출처 - TBS뉴스]

 

 

 

계약갱신청구권을 사용하기 위해서는 몇 가지 조건이 필요해요.

우선 적법한 임대차계약을 맺고 있어야 하고, 임차인으로서의 의무를 성실히 이행했어야 합니다. 예를 들어 월세를 3개월 이상 연체했거나, 무단으로 다른 사람에게 집을 다시 빌려준 경우에는 이 권리를 행사할 수 없어요.

 

최근 법원 판례를 보면, 임차인의 의무 위반을 판단할 때는 매우 신중한 기준을 적용하고 있어요. 단순히 관리비를 며칠 연체했다거나, 일시적으로 소음이 발생했다는 정도로는 계약갱신청구권을 제한할 수 없다고 보고 있죠. 실제 사례를 보면, 이웃과의 갈등이 있었더라도 그것이 심각한 수준이 아니라면 갱신거절의 사유로 인정되지 않았답니다.

 

계약 기간과 관련해서도 세심한 주의가 필요해요. 원래 계약이 2년 미만이었다면 자동으로 2년까지 연장됩니다. 2년 이상인 경우에는 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 동안 갱신을 요구할 수 있어요. 이때 기존 계약 조건을 크게 벗어나지 않는 범위에서 갱신을 요구해야 한다는 점도 중요해요.

 

 

 

 

 

전·월세 계약 연장 시 주의해야 할 점 🔍

 

[출처] 동아일보

 

 

 

계약 연장을 위해서는 시기가 매우 중요해요. 예를 들어 2024년 12월 31일이 계약 만료일이라면, 7월 1일부터 11월 30일 사이에 갱신을 요구해야 합니다. 이 기간을 놓치면 권리를 행사할 수 없으니 꼭 미리미리 챙겨주세요.

 

실제로 많은 분들이 이 기간을 착각하시거나 놓치는 경우가 있어요. 한 사례를 보면, 계약 만료 2주 전에 갱신을 요구했다가 받아들여지지 않은 경우가 있었어요. 법원은 '1개월 전까지'라는 기간을 엄격하게 해석하고 있기 때문에, 여유 있게 준비하시는 것이 좋답니다.

 

임대료 인상과 관련해서는 5% 룰이라는 것이 있어요. 계약갱신 시 임대료는 기존 금액의 5%를 초과해서 올릴 수 없답니다. 예를 들어 보증금이 3억원이었다면 최대 1,500만원까지만 올릴 수 있고, 월세가 100만원이었다면 최대 5만원까지만 인상이 가능해요. 물론 임대인과 임차인이 합의하면 5% 미만으로 인상하는 것은 얼마든지 가능합니다.

최근에는 보증금과 월세를 혼합한 임대차 계약이 많은데요, 이런 경우에도 5% 룰은 동일하게 적용됩니다. 예를 들어 보증금 1억원에 월세 50만원인 계약의 경우, 보증금과 월세를 각각 5% 이내에서 인상할 수 있어요. 다만 보증금을 월세로 전환하거나 그 반대의 경우에는 정부가 고시한 전환율을 적용해야 합니다.

 

중개사의 도움 없이 직접 계약을 연장하실 때는 더욱 꼼꼼한 준비가 필요해요. 국토교통부에서 제공하는 표준계약서를 사용하시고, 계약갱신요구서는 등기우편으로 발송하시는 것이 좋아요. 문자메시지나 이메일 등 모든 교신 내용은 반드시 증거로 남겨두시고, 변경된 계약 내용에 대해서는 확정일자도 다시 받으시는 것이 안전합니다.

 

 

 

 

 

임대인이 계약갱신을 거부할 수 있는 경우 ⚠️

 

 

[출처] 연합뉴스

 

 

임대인이 계약갱신을 거부할 수 있는 가장 대표적인 사유는 '실거주'예요. 하지만 단순히 '살게 됐다'는 말만으로는 부족하고, 실제로 거주할 필요성이 있다는 것을 구체적으로 증명해야 해요. 예를 들어 임대인 가족의 규모와 주택 크기가 적절한지, 직장이나 학교와의 거리는 합리적인지 등을 종합적으로 판단하게 됩니다.

 

실거주 판단과 관련된 최근 판례들을 보면 더욱 엄격해지는 추세예요. 예를 들어 임대인의 자녀가 결혼을 앞두고 있다는 이유로 갱신을 거절한 사례가 있었는데, 법원은 구체적인 결혼 계획이 없다는 이유로 이를 인정하지 않았어요. 또 다른 사례에서는 임대인의 부모님이 거주하겠다고 했지만, 해당 주택이 노인 거주에 적합하지 않다는 이유로 갱신거절이 받아들여지지 않았답니다.

 

만약 임대인이 거짓으로 실거주를 주장했다는 것이 밝혀지면, 세입자는 손해배상을 청구할 수 있어요. 또한 임대인은 3년 동안 해당 주택을 다른 사람에게 임대할 수 없게 되니, 실거주 주장은 신중하게 해야 합니다.

 

 

 

 

 

2024년 계약갱신청구권 최신 판례 및 개정안 📢

 

 

출처 - [한국일보] 정부가 발간한 임대차 3법 해설집 캡처

 

 

 

최근 법원은 임대인의 실거주 요건을 더욱 엄격하게 해석하고 있어요. 단순히 가족 중 일부만 거주하겠다는 것은 인정되지 않고, 자녀의 결혼이 예정되어 있다는 이유만으로도 갱신거절이 받아들여지지 않았답니다. 심지어 임대인의 경제적 어려움도 계약갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유로 인정되지 않고 있어요.

 

특히 주목할 만한 판례가 있는데요, 최근 서울고등법원은 임대인이 자신의 노후 준비를 위해 월세를 올려받아야 한다며 갱신을 거절한 사례에서, 이는 정당한 거절 사유가 될 수 없다고 판단했어요. 또한 재건축이나 리모델링을 이유로 갱신을 거절할 때도 구체적인 사업 계획이 확정된 경우에만 인정된다고 보고 있답니다.

 

현재 국회에서는 계약갱신청구권의 기간을 4년으로 연장하는 방안이 논의되고 있어요. 또한 지역별로 차등 적용하는 방안도 검토 중이라고 해요. 정부 차원에서도 임대차 3법의 보완을 위해 계약갱신청구권 제도의 실효성을 강화하고, 임대료 상한제의 지역별 차등 적용을 검토하는 등 다양한 변화를 준비하고 있답니다.

 

 

현재 가장 활발하게 논의되고 있는 개정안은 크게 세 가지예요.

첫째, 계약갱신청구권의 행사 기간을 4년으로 연장하는 안,
둘째, 임대료 상한 기준을 물가상승률과 연동하는 안,
셋째, 실거주 요건을 더욱 구체화하는 안이 있어요.

 

 

이런 변화들은 모두 세입자의 주거 안정성을 높이기 위한 것이라고 할 수 있죠.

 

 

 

 

 

혜택언니의 한마디 💝

 

지금까지 계약갱신청구권에 대해 자세히 알아보았는데요, 이해하기 쉽게 설명해드리려 노력했지만 혹시라도 어려운 부분이 있으셨나요? 이 제도는 임차인의 주거 안정을 위한 중요한 권리이지만, 정해진 기간 내에 적절한 방법으로 행사하지 않으면 보호받을 수 없다는 점을 꼭 기억해주세요. 특히 갱신 요구 기간을 놓치지 않도록 계약 만료일을 미리 체크해두시고, 임대인과도 충분한 시간을 두고 상황을 공유하면서 원만하게 협의하시길 바라요. 필요하다면 주택임대차분쟁조정위원회나 법률구조공단의 도움을 받는 것도 좋은 방법이랍니다.

 

앞으로도 여러분의 주거 권리 보호를 위해 유용한 정보 많이 전해드릴게요! 오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다🤍