강남3구·용산구 토지거래허가구역 재지정 | 앞으로의 부동산 시장은?

 

 

 

 

안녕하세요, 혜택언니입니다! 😊 최근 서울 부동산 시장에서 가장 큰 이슈 중 하나는 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구 전체 아파트의 토지거래허가구역(토허제) 재지정입니다. 이번 조치는 집값 상승과 투기 수요 억제를 목표로 하며, 부동산 시장에 미치는 영향이 클 것으로 예상됩니다. 이번 글에서는 토허제 재지정의 배경, 주요 내용, 그리고 향후 전망까지 꼼꼼하게 살펴보겠습니다.

 

 

 

 

📉 토허제 재지정과 그 배경

 

[출처-이투데이]

 

 

 

1) 토허제란 무엇인가?

 

토지거래허가구역(토허제)는 부동산 투기를 방지하고 시장 안정을 위해 일정 지역의 토지나 주택 거래 시 관할 구청장의 허가를 받도록 하는 제도입니다. 허가를 받더라도 2년간 실거주해야 하며, 임대가 금지됩니다. 즉, 투기 목적의 갭투자를 차단하고 실수요자 위주의 시장을 조성하기 위한 규제입니다.

 

 

토허제 재지정 전까지 치솟은 서울 집값…강남 0.83%·송파 0.79%↑ [출처-뉴시스]

 

 

 

 

2) 토허제 해제와 다시 재지정된 이유

 

 

2025년 2월 12일, 서울시는 일부 지역(잠실, 대치, 청담, 삼성동 등)의 토허제를 해제했습니다. 이는 거래 활성화를 위해 부동산 시장을 일부 완화하려는 목적이었지만, 결과적으로는 정반대의 효과를 낳았습니다.

• 해제 직후, 서울 아파트값이 급등하면서 강남·서초·송파·용산을 중심으로 집값이 한 달 만에 수억 원씩 상승하는 사례가 나타났습니다.
• 특히 강남 3구에서는 7년 만에 최대폭 상승률을 기록하며 투자자들의 관심이 집중되었습니다.
• 갭투자 증가와 투기 수요가 확대되면서 시장 불안이 가중되었고, 이에 따라 정부는 3월 19일 긴급회의를 통해 토허제를 다시 재지정하기로 결정했습니다.

 

 

 

 

 

🏢 강남 3구 및 용산구 아파트 토허제 재지정 개요

 

 

‘토허제’ 재지정에 매매 ‘갑을’ 반전…“시장혼선 예견된 일” [출처-헤럴드경제]

 

 

 

1) 토허제 재지정 대상 지역과 적용 기간

• 적용 지역: 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 내 모든 아파트(약 2,200개 단지, 40만 가구)
• 지정 기간: 2025년 3월 24일 ~ 9월 30일 (6개월간)
• 주요 내용:
  • 모든 주택 거래 시 구청 허가 필수
  • 2년간 실거주 의무 부여 (전·월세 임대 금지)
  • 다주택자의 주택담보대출 금지

 

 

2) 과거 사례와 비교

과거에도 2020년 6월~2022년 6월 동안 서울 강남권과 일부 지역이 토허제로 지정된 바 있습니다. 당시에도 집값 상승을 억제하는 효과가 있었으나, 2022년 해제 이후 집값이 반등한 사례가 있었습니다. 이번 조치는 과거 사례를 반영한 단기적 대응책으로 볼 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

🏠 강남 3구와 용산구 아파트 토지거래허가구역 재지정

 

 

토허제 재지정 영향은… "강남권 거래 위축, 풍선 효과 나타날 듯" [출처-한국일보]

 

 

 

1) 투기 억제와 실거주자 보호

강남 3구 및 용산구가 포함된 것은 서울에서 가장 비싼 주거 지역이기 때문입니다. 해당 지역의 집값은 한 달에 3억~4억 원씩 오르며, 실수요자들의 부담이 증가했습니다.

• 전문가들은 갭투자가 주요 원인이라고 분석하며, 토허제 지정이 이러한 투기 수요를 억제하는 데 효과적일 것으로 보고 있습니다.
• 한편, 실거주 목적으로 집을 구매하는 사람들에게는 긍정적인 영향을 미칠 수도 있습니다. 실거주 목적의 거래는 가능하기 때문입니다.

 

 

2) 주변 지역으로의 영향 (풍선효과)

과거에도 강남 3구의 규제가 강화될 경우, 인근 지역(예: 강동구, 성동구, 마포구)으로 수요가 이동하는 현상이 있었습니다. 이번에도 같은 패턴이 반복될 가능성이 크며, 이에 따라 강동·마포·성동 지역의 집값 상승 가능성이 제기되고 있습니다.

 

 

 

 

 

 

📉 토허제의 필요성과 예상 효과

 

최고가 속출에 한달만에 토허제 확대·재지정…집값 상승 고삐 잡을까 [출처-연합뉴스]

 

 

 

 

1) 다주택자 대출 규제

토허제가 시행되면 다주택자는 주택담보대출을 받을 수 없으며, 갭투자와 같은 투기 행위를 차단하는 효과가 있습니다.

• 전세대출을 활용한 갭투자 수법이 제한됨으로써, 단기적인 집값 안정 효과가 기대됩니다.
• 그러나 일부 전문가들은 “토허제가 끝난 후 가격이 다시 급등할 가능성이 있다”고 경고하고 있습니다.

 

2) 과거 토허제 효과

과거 2020~2022년 토허제 시행 당시, 해당 지역 아파트값은 2년간 평균 9.5% 하락했습니다. 그러나 규제 해제 이후 다시 상승세를 보이며, 장기적인 가격 안정 효과가 미미했습니다. 이번에도 비슷한 패턴이 반복될 가능성이 있으며, 정부의 추가 대책이 필요할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

📊 시장 자정작용과 토허제 재지정

 

 

정부, 집값 들썩이자 ‘토허제’ 재지정…강남3구‧용산구 전체 아파트로 확대 [출처]  경기신문 (https://www.kgnews.co.kr)

 

 

 

 

1) 정부 개입 최소화 vs 시장 자율 조정

 

부동산 전문가들은 “시장에 대한 과도한 개입은 오히려 풍선효과와 투자 위축을 초래할 수 있다”고 경고합니다.

• 토허제는 단기적으로 효과를 볼 수 있으나, 장기적으로 공급 문제를 해결하지 못하면 근본적인 해결책이 되지 못할 수 있습니다.
• 따라서 정부는 신규 주택 공급 확대, 재건축 규제 완화 등의 보완 대책을 함께 추진해야 합니다.

 

 

2) 향후 전망

• 규제 연장 가능성: 시장 상황에 따라 토허제 연장이 검토될 가능성이 있습니다.
• 7월 DSR 3단계 적용 여부: 대출 규제가 추가로 강화되면, 부동산 시장에 미치는 영향이 더욱 커질 수 있습니다.
• 풍선효과 감시 필요: 강남 3구·용산구 규제가 강화된 만큼, 인근 지역의 가격 변화를 지속적으로 모니터링해야 합니다.

 

 

 

🏡 혜택언니의 한마디 💬

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이번 강남 3구·용산구 토허제 재지정은 집값 급등을 억제하고 실수요자를 보호하기 위한 조치입니다. 하지만 부동산 시장은 여러 요소에 의해 영향을 받으며, 정책만으로 완벽한 해결책을 마련하기는 어렵습니다. 따라서 앞으로의 시장 변화를 주의 깊게 살펴보고, 신중한 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다. 😊

 

 

(참고: 국토부·서울시 발표 자료, 한국부동산원 통계, 주요 경제지 분석)