전세대출 보증비율 80% 축소, 전세 시장은 어떻게 변할까?

 

 

 

 

 

 

안녕하세요, 혜택언니입니다 😊

오늘은 2024년 7월 21일부터 시행된 전세대출 보증비율 축소 정책에 대해 다뤄보려고 해요.

 

최근 정부가 발표한 6.27 부동산 대책과 맞물려 대출 환경이 크게 바뀌고 있어요. 특히 이번 조치가 전세시장과 매매시장에 어떤 영향을 미치는지, 또 실수요자 입장에서 전세 대출은 앞으로 얼마나 어려워지는지 궁금하신 분들 많으시죠? 지금부터 쉽게 정리해 드릴게요.

 

 

 

 

 

전세대출 보증비율, 왜 90%에서 80%로 줄었을까?

 

 

서울 한 건물에 입주한 주택도시보증공사 간판 모습. 연합뉴스 [출처:중앙일보]

 

 

 

 

전세대출을 받을 때 가장 중요한 건 바로 보증기관의 보증이에요. 그동안은 전세보증금의 최대 90%까지 보증이 가능했는데요, 7월 21일부터는 수도권과 규제지역에서 보증비율이 80%로 낮아졌습니다.

 

 

예를 들어 전세보증금이 5억 원인 집에 들어갈 경우,

• 기존에는 4억 5천만 원까지 대출 가능했지만,
• 이제는 3억 6천만 원까지만 대출 가능해졌어요.

이는 전세대출을 실행하는 금융기관 입장에서 보증 범위가 줄어들며 리스크가 커졌기 때문인데요, 그 결과 심사가 더 까다로워지고 한도도 줄어들게 됩니다.

 

 

 

 

 

6.27 부동산 대책 핵심 요약

 

[출처] (이투데이DB)

 

 

정부는 2024년 6월 27일, 가계부채 관리를 강화하고 주택시장 안정화를 위한 종합대책을 발표했습니다. 주요 내용은 다음과 같아요:

 

• 가계대출 증가율 50% 감축: 하반기 대출 총량을 상반기 대비 절반으로 줄임
• 전세대출 보증비율 80% 축소: 전세대출 과잉 방지를 위한 보증 요건 강화
• DSR 규제 강화 검토: 전세대출도 DSR에 포함시키는 방안 논의 중
• 고가 전세 갭투자 차단: 전세대출을 활용한 투기성 매매 억제

 

이러한 정책들은 결국 "실수요자는 보호하고, 투자목적 수요는 억제하자"는 목표를 갖고 있어요.

 

 

 

 

 

전세대출 축소, 전세시장에 어떤 영향이 있을까?

 

지난달 서울 송파구 부동산중계업소에 매물 정보가 붙어있다. [뉴스1] [출처:중앙일보]

 

 

 

정부는 보증비율을 줄이면서 시장에 돈이 덜 풀리니 전셋값이 내려갈 것이라는 기대를 하고 있어요. 세입자 입장에서 대출을 많이 받을 수 없으니 높은 전세보증금을 감당할 수 없고, 집주인 입장에서는 세입자를 구하기 어려우니 전셋값을 내릴 수밖에 없다는 논리죠.

하지만 실제 시장에서는 조금 다른 전망도 나옵니다.

 

• 일부 집주인은 반전세(보증금+월세) 형태로 전환하려는 움직임
• 갭투자 차단으로 전세물량 자체가 줄어드는 현상
• 수도권 등 입주물량 부족 지역에서는 전세난 우려도 커지고 있어요.

 

즉, 지역과 상황에 따라 전셋값이 오히려 올라갈 수도, 내려갈 수도 있는 복합적인 상황입니다.

 

 

 

 

 

전세대출 한도, 지금은 얼마나 나오고 앞으로는?

 

[출처] 서울경제 25세 미만 전세 정책대출 한도도 3000만원 추가삭감 출처

 

 

 

현재 HUG의 보증기준에 따라 일반적인 대출은 80% 이내, 신혼부부나 청년 특례 상품은 약간 더 우대조건이 붙을 수 있어요.

하지만 은행의 여신 총량 관리 목표치가 축소되면서 실질적 한도는 더 줄어드는 중이에요.

 

 

예상 가능한 변화는 다음과 같아요:

• 신용등급이 낮거나 소득이 적은 경우, 전세대출이 어려워질 수 있음
• 주거래 은행 외에 다른 금융기관에서 대출 거절 가능성 증가
• 보증이 어려운 전세금 구간에서는 대출 자체가 안 나올 수 있음

 

따라서 전세 계약 전 반드시 사전 대출 한도 확인이 필요하며, 보증기관(예: HUG, SGI서울보증)의 보증가능 여부도 체크해야 합니다.

 

 

 

 

 

🧾 정책 전후 비교 요약

 

 

구분기존 (정책 전)현재 (2024.07.21 이후)

전세대출 보증비율	최대 90%	최대 80%
전세금 5억 기준 최대 대출	약 4억 5천만원	약 3억 6천만원
DSR 규제	전세대출 제외	포함 논의 중
전세대출 심사	상대적으로 완화	보증 감소로 심화
대출 가능성	비교적 높은 편	일부 제한적일 수 있음

 

 

 

 

 

 

앞으로의 부동산 시장, 어떻게 흘러갈까?

 

ADB, 올해 한국 성장률 1.5%→0.8% 로 하향 전망 [출처 - 연합뉴스]

 

 

 

• 매매시장은 금리 유지와 대출 규제로 인해 수요가 위축되고 있어, 가격은 당분간 안정세 또는 하락세 유지 가능성이 높아요.
• 전세시장은 반전세 확산, 물량 부족 이슈로 인해 지역별로 큰 차이가 발생할 수 있어요.
• 대출은 전반적으로 더 어려워지는 중이라, 주거 계획을 세울 때 "전세보증금 마련 가능성"부터 꼼꼼히 따져보는 것이 중요합니다.

 

 

 

혜택언니는 앞으로도 놓치기 쉬운 부동산 정책을 누구나 이해할 수 있게 정리해 드릴게요 😊