요즘 부동산 뉴스를 보면 이런 생각이 먼저 든다.
“집값이 오른다더라"
"규제가 또 나왔다더라"
그래서 우리는 지금 뭘 준비해야 하는 걸까? 😨
사실 가장 중요한 건
내가 살 집 한 채, 조금 덜 불안한 선택을 하고 싶다는 마음이다.
그래서 막연한 전망이나 예측보다 이미 지나온 정책부터 차분히 정리해보는 게 먼저라고 느꼈다.
특히 2025년 6월, 이재명 정부 출범 이후부터 2026년 2월까지는
앞으로 몇 년간 부동산 시장의 ‘기본 규칙’이 만들어진 시기였다.
세금보다 더 무서운 건, '대출'이었다
2025년 6월 이후 부동산 정책을 한 문장으로 요약하면 이렇다.
'집을 사는 건 막지 않지만, 빌려서 사는 건 최대한 어렵게 만든다.'
가장 체감이 컸던 건 단연 주택담보대출 6억 원 상한이었다.
집값이 얼마든, LTV가 얼마든 주택 구입 목적 대출은 최대 6억
예전에는 이런 계산이 가능했다.
- 집값의 몇 %까지 대출이 되니까
- 연봉이 이 정도면 이만큼은 나오겠지
하지만 2025년 6월 이후부터는 출발점 자체가 바뀌었다.
주택 구입 목적 대출은 최대 6억 원.
집값이 10억이든, 15억이든 LTV가 남아 있든 말든
6억을 넘는 금액은 현금으로 준비해야 하는 구조가 된 것이다.
이게 왜 무섭냐면, 이 규칙은 실수요자에게도 예외가 없었기 때문이다.
생애최초, 1주택자, 무주택 기간이 길어도,
DSR(소득 대비 대출 상환 비율), 스트레스 금리(금리 상승을 가정한 심사), 대출 상한 중
가장 보수적인 기준이 최종 한도가 됐다.
“조건은 되는데, 대출은 안 나오는”
이상한 상황을 많은 사람들이 처음 겪었다.
2025년 10월, 분위기가 한 번 더 바뀌었다
10월이 되면서 정부는 한 단계 더 나갔다.
서울 전역과 주요 수도권 지역을 묶어 규제지역 + 토지거래허가구역으로 확대했다.
이때부터 시장에서 가장 많이 들린 말은 이거였다.
" 사고 싶어도 못산다"
토지거래허가구역은
이름만 보면 복잡해 보이지만 핵심은 단순하다.
실제로 들어가 살아야만 살 수 있다.
전세를 끼고 사두거나, 잠깐 보유했다가 갈아타는 전략은 사실상 막혔다고 봐야 했다.
게다가 집값이 높아질수록 대출 한도는 더 줄어들었다.
- 15억 이하 → 최대 6억
- 15억 초과 → 4억
- 25억 초과 → 2억
이쯤 되니 정책이 말하는 방향은 분명해졌다.
이제는 집값보다, ‘현금을 얼마나 준비했는지’가 먼저다.
그래서, 왜 이 시기를 꼭 정리해야 할까?
이 글을 정리하는 이유는 단순하다.
2027년 갈아타기를 준비하는 1주택자에게 이 시기가 기준선이 되기 때문이다.
앞으로 규제가 조금 완화될 수도 있고 정책은 언제든 바뀔 수 있다.
하지만 중요한 건,
- 주담대 6억 상한
- DSR 중심 대출 심사
- 실거주 강조
- 규제지역 확대 경험
이 네 가지는 '언제든 다시 등장할 수 있는 기본 룰'이 되었다는 점이다.
즉, 2027년에 갈아타기를 할 때도
'대출이 얼마나 나올까?'보다 '내가 얼마를 현금으로 준비할 수 있나'가 먼저다.
1주택자의 갈아타기 전략은 이렇게 달라졌다
예전에는
- 집값이 더 오를까
- 대출을 최대한 끌어올릴 수 있을까
- 전세를 어떻게 활용할까
지금은 다르다.
- 기존 집을 언제, 어떻게 팔지
- 그때 내 현금 흐름은 괜찮은지
- DSR을 건드리지 않으려면 소득 구조는 어떤지
- 새 집이 규제지역 인지 아닌지
그리고 무엇보다 중요한 한 가지
이제는 ‘매수보다 매도’가 먼저다.
2025~2026년 정책 흐름을 보면 정부는 일관되게 갈아타기 과정에서의 무리한 레버리지를 경계해왔다.
그래서 새 집을 먼저 사고, 기존 집을 나중에 파는 방식보다는
지금 집을 어떻게, 언제 정리할지가 훨씬 중요해진 시장이 되었다.
이재명 정부 이후, 부동산 정책 변화 한눈에 보기 (2025.6 ~ 2026.2)
| 구분 | 이전 (2024년까지) | 이후 변화 (2025.6~) | 1주택자에게 의미 |
| 주택담보대출 한도 | LTV 기준 중심 (집값의 %로 계산) | 주담대 최대 6억 상한 도입 | 집값이 높아도 대출은 6억이 끝 → 현금 준비가 핵심 |
| 대출 심사 기준 | DSR 적용은 있었지만 비교적 완화 | DSR + 스트레스 금리 강화 | “연봉 괜찮아도 대출 안 나오는” 사례 증가 |
| 생애최초·실수요자 | LTV 최대 80% 가능 | LTV 축소(약 70%) + 상한 동일 적용 | 실수요자라도 예외 없음 |
| 전세 끼고 매수(갭투자) | 일부 지역 가능 | 토지거래허가구역 확대 → 사실상 불가 | 갈아타기용 ‘임시 보유 전략’ 차단 |
| 규제지역 범위 | 일부 과열 지역 중심 | 서울 전역 + 수도권 핵심 지역 확대 | 웬만한 수도권은 규제 전제하고 접근해야 |
| 고가주택 대출 | 고가라도 일정 비율 대출 가능 | 15억·25억 구간별 대출 축소 | 상급지로 갈수록 현금 비중 급증 |
| 거래 조건 | 소유·보유 중심 관리 | 실거주 요건 강조 | “들어가 살 집인가?”가 1순위 판단 기준 |
| 정책 방향성 | 세금·대출 혼합 규제 | 대출 중심 수요 억제 정책 | 세금보다 자금계획이 더 중요 |
| 시장 분위기 | 거래량·가격 중심 | 거래 자체가 막히는 구조 | ‘사고 싶어도 못 사는’ 시장 경험 |
이 표에서 꼭 봐야 할 포인트 3가지
① “대출이 얼마나 나오느냐”는 질문 자체가 바뀌었다
예전엔 “이 집이면 대출 얼마나 나오죠?” 였다면,
지금은 “6억 이상은 현금으로 준비됐나요?”가 먼저다.
② 1주택자도 ‘완화 대상’이 아니라 ‘관리 대상’이 됐다
이전에는 1주택자, 실수요자 라는 이유로 어느 정도 정책적 여지가 있었지만,
지금은 “갈아타기 과정에서 무리한 레버리지는 안 된다”라는 메시지가 훨씬 강하다.
③ 2027년 갈아타기의 기준선은 이미 여기서 만들어졌다
이 표에 있는 정책들은 언제든 다시 강화될 수 있고 완화되더라도 완전히 사라지긴 어려운 규칙들이다.
그래서 2027년 갈아타기를 준비하는 1주택자라면 이 시기를 ‘과거’가 아니라 ‘예습 구간’으로 봐야 한다.
정리하며,
나는 이 시기를 이렇게 생각한다.
2025~2026년은
2027~2028을 준비하기 위한 ‘예행연습’ 같은 시간이었다.
이때 어떤 규제가 나왔고,
사람들이 어디서 막혔는지를 알아야 나중에 갈아탈 때 덜 놀라고, 덜 흔들린다.
다음 글에서는
- 1주택자가 2027년 갈아타기를 위해 지금부터 점검해야 할 체크리스트
- 대출, 현금, 타이밍을 어떻게 나눠서 준비해야 할지
진짜 실전 기준으로 정리해보려고 한다.
갈아타기는 운이 아니라, 준비의 문제니까! 아자! 할 수 있다!
부동산 정책 변화 2025~2026 | 이재명 정부 이후 핵심 부동산 대책 총정리