29년 만에 재건축 시동! 은마아파트 투자, 지금이 기회일까?

 

 

 

 

 

안녕하세요, 혜택언니입니다 😊

오늘은 강남 재건축 시장의 상징 같은 단지, 은마아파트에 대해 다뤄보려 해요.

 

그동안 수많은 기사와 소문 속에서 항상 ‘재건축 유망주’로만 머물렀던 은마아파트. 그런데 이번에는 분위기가 사뭇 다릅니다. 무려 29년 만에 본격 재건축 사업에 시동을 걸면서 시장의 관심이 쏠리고 있어요.

 

도대체 지금 무슨 일이 벌어지고 있는 걸까요? 왜 이번엔 진짜라고 말하는 걸까요?

지금부터 부동산 관점에서 차근차근 정리해 드릴게요!

 

 

 

 

 

 

🏢 은마아파트는 어떤 곳?

 

 

은마아파트 [출처-퍼블릭뉴스]

 

 

• 위치: 서울 강남구 대치동 한복판
• 입주 시기: 1979년 (45년차)
• 세대수: 총 4,424세대 (전용 76㎡, 84㎡, 115㎡ 등 다양)
• 초역세권: 2호선 대치역, 3호선 학여울역 도보권
• 학군: 대치동 학원가 중심 입지 (휘문고, 단대부고 등)

 

📌 은마는 강남 재건축의 상징이자, 입지와 상징성으로만 보면 잠실 주공 5단지와 쌍벽을 이루는 최상위 클래스입니다.

하지만 긴 세월 동안 추진위, 조합 내분, 서울시와의 갈등 등으로 진전을 보지 못했고, 늘 ‘언제 될지 모르는 단지’로 분류돼 왔죠.

 

 

 

 

 

 

⏳ 이번엔 진짜? 재건축 시동 걸린 이유

 

은마아파트 재건축 예시도 [서울시 제공. 재판매 및 DB 금지]

 

 

 

🔸 정비계획 변경안 공람 돌입

 

2024년 4월, 은마아파트 재건축 조합이 정비계획 변경안에 대한 주민 공람을 시작했습니다.

• 기존: 35층, 5,778세대
• 변경: 최고 49층, 5,962세대, 용적률 320%로 상향

서울시 신속통합기획 2차 자문까지 완료된 상태로, 올해 7~8월 통합심의 통과와 연내 사업시행계획 인가를 목표로 하고 있어요.

 

 

 

🔸 갈등 정리 + 조직 재정비 완료

 

• 2023년 9월 조합 설립 인가 → 이후 가처분 신청으로 운영 중단
• 2023년 8월 법원 결정으로 조합장 복귀, 업무 재개
• 2024년 3월 총회에서 비대위 측 제명 및 집행부 재신임 통과 (찬성률 94%)

그동안 은마 재건축이 지체됐던 가장 큰 이유였던 내부 갈등이 해소되었다는 점이 굉장히 중요해요. 이제부터는 정말 행정 절차와 속도가 관건입니다.

 

 

 

 

 

 

 

🏗 시공사도 미리 정해져 있다?

 

 

서울 강남구 대치동 은마아파트의 모습. 2022.10.20/뉴스1

 

 

 

 

은마는 사실 2002년 추진위 시절 삼성물산·GS건설 컨소시엄을 시공사로 선정한 이력이 있어요.

조합은 입찰 없이 기존 시공사 재확정 방안을 유력하게 검토 중인데요,

이는 대법원 판례로도 가능성이 인정된 방식입니다.
→ 총회에서 기존 시공사 선정 안을 추인하면 유효

 

이 경우, 입찰 준비·공고·PT 등의 절차가 생략되면서 6개월 이상 시간을 단축할 수 있는 ‘속도전 카드’가 됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

💰 벌써 오르는 집값? 호가·매물 상황은

 

 

은마아파트 가격 변화/그래픽=이지혜 [출처-머니투데이]

 

 

 

 

재건축이 본격화되면서 실거래가와 호가 모두 상승 중입니다.

• 전용 76㎡: 최근 31억 원에 실거래 (역대 최고가)
• 전용 84㎡: 35억 5,000만 원 실거래 → 큰 평형은 호가 37억 원대 형성 중
• 일부 매물은 나오자마자 바로 거래되며 매물도 희소한 상태

 

 

특히 조합 내부 정리가 된 후, 수요자 문의가 눈에 띄게 늘었다고 해요. 인근 중개업소들은 “이제 진짜 재건축이 되겠다”는 기대감이

실수요+투자 수요를 동시에 자극하고 있다고 전합니다.

 

 

 

 

 

 

 

🏗 일반분양가 전망은? 강남 최고 수준?

 

서울 강남구 대치동 은마아파트 단지. 연합뉴스

 

 

 

조합이 자체 추산한 일반분양가는 3.3㎡당 약 8,000만 원!

• ‘청담 르엘’ 분양가: 3.3㎡당 7,563만 원
• ‘래미안 원베일리’: 6,000만 원대 중후반 (2021년 기준)

 

 

만약 은마의 8,000만 원 분양가가 확정된다면,

• 전용 84㎡ 분양가: 약 27억 원
• 전용 59㎡ 분양가: 약 20억 원

물론 실제 분양가는 HUG의 심의나 주변 시세, 인허가 변수 등으로 달라질 수 있지만, 조합 내부에서는 ‘이 정도 수준은 받아야 한다’는 분위기라고 해요.

 

 

 

 

🧾 혜택언니의 한마디

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오랜 시간 기다림만 있었던 은마아파트가 드디어 본궤도에 올라섰습니다.
이제는 단순한 기대가 아니라, 정비계획, 시공사, 조합 체계, 분양가 예측 등 ‘현실화 단계’에 진입한 상황이에요.

 

2024년 하반기 통합심의와 사업시행계획 인가만 통과되면, 은마아파트는 진짜 강남 재건축 시장의 빅이벤트가 될 수 있습니다.

✨ 입지도 좋고, 학군도 좋고, 브랜드 건설사도 유력하고,
✨ 거기다 실거래 신고가 + 매물 품귀 현상까지…

 

지금 은마는 다시 한번 ‘핵심 자산으로서의 부활’을 꿈꾸는 중입니다.
앞으로도 부동산의 흐름, 혜택언니가 가장 쉽고 정확하게 알려드릴게요!